Корректировка на коммуникации земельного участка в процентах

Корректировка на коммуникации земельного участка в процентах

Issn 1996-3955 иф ринц 0, 618

Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1. Права собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования сделки.

3. Условия продажи и время продажи. 5. Физические характеристики.

Существуют следующие виды корректировок: – относительные корректировки изменяют цену одной единицы сравнения (Сед) на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках (Под).

Существует несколько методов расчета корректировок в сравнительном подходе: общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы, статистические методы. В учебнике «Оценка недвижимости» (авторы: Грязнова А.Г. и Федотова М.А.) дано описание следующих методов расчета корректировок: – методы, основанные на анализе парных продаж; – экспертные методы расчета и внесения поправок; Величину поправки рекомендуется рассчитывать как среднее значение по нескольким парным продажам.

Корректировка на месторасположение земельного участка

Источник: https://portal.rosreestr.ru/ Объект №2.

Источник: http://vse.karelia.ru/ Объект №1. Со=1568000/38,5=40727 Объект №2.

Са=1600000/38,5=43243. Корректировка на месторасположение по данной паре составляет – -5,82%. Среднее значение корректировки: — 7,74 %.

где Ks — коэффициент корректировки, Ln — функция натурального логарифма по основанию е.

Корректировка на категорию земель.Объекты-аналоги, как и объект оценки, относятся к категории земель населенных пунктов. Корректировка не требуется (допущение обосновано в Разделе 5). Вес объектов аналогов. Для окончательного расчета стоимости объектов оценки были рассчитаны веса каждого аналога. Веса объектам-аналогам придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами.
Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

Корректировка на площадь земельного участка

Поэтому необходимо внести корректировку на разницу в площади земельного участка.

Величина корректировки (поправки) определялась в следующем порядке: 1.

Определялась площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв.

м общей площади здания для оцениваемого объекта и объектов – аналогов по формуле: Величина S’ отражает обеспеченность здания земельным участком. 2. Определялось отклонение в обеспеченности земельным участком между оцениваемым объектом и объектом – аналогом: где: S’ o — площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для оцениваемого объекта, кв.м./кв.м.

S’ ai — площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв.

м общей площади здания для i-того аналога, кв.м./кв.м. 3. Величина корректировки определялась по формуле: Стоимость права аренды земельного участка была определена в разделе

«расчет стоимости земельного участка методом остатка»

и составила 174694 за 756 кв.м.

Корректировка на площадь земельного участка

Специализированный сайт для студентов-оценщиков Расчет поправки на размер Оцениваемый объект и объекты-аналоги обеспечены различными по.

Поэтому необходимо внести корректировку на разницу в земельного участка. Величина корректировки (поправки) определялась в следующем порядке: 1. Определялась площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для оцениваемого объекта и объектов – аналогов по формуле: Величина S’ отражает обеспеченность здания земельным участком.
Определялось отклонение в обеспеченности между оцениваемым объектом и объектом – аналогом: где: S’ o — площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв.

м общей площади здания для оцениваемого объекта, кв.м./кв.м.; S’ ai — земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для i-того аналога, кв.м./кв.м.; Величина корректировки определялась по формуле: где: СЗУ — стоимость 1 кв. м. Стоимость права аренды земельного участка была определена в разделе «расчет стоимости методом остатка» и составила 174694 за 756 кв.м., следовательно, рыночная стоимость права аренды 1 кв.м.

= 232 руб. Расчет величины поправки на разницу в площади земельного участка представлен Площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв.м.

Отклонение в обеспеченности земельным участком, кв.м./кв.м. Величина поправки на разницу в размере, руб. Источник информации: «Репетитор оценщика»

Корректировка на площадь земельного участка

Данная поправка призвана учесть тот факт, что объект недвижимости меньшей площади имеет удельную стоимость выше, чем объект большей площади.

Корректировка произведена по следующей формуле:

Источник: Модель влияния размера объекта недвижимости на его рыночную стоимость, автор Власов А.Д.-это информация 2005 года, 10 лет назад.не все эксперты это принимают это, ссылаясь на устаревшую дату. Нет ничего нового по методикам, посвежее.

Корректировка на площадь зависит от временного периода?

По-моему нет. Это же не скидка на торг.

Объекты-аналоги для расчета стоимости Земельного участка

Отобранные объекты-аналоги и объекты оценки, представляют собой земельные участки, следовательно, нет необходимости вносить корректировку на вид объекта. Оцениваемый земельный участок и выбранные для него объекты-аналоги имеют разные площади.

Анализ парных продаж земельных участков в крупных и средних городах выявил следующее: · поправку на размер земельного участка целесообразно вводить при различиях в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 1,5 раза; · при этом в диапазоне различия от 1,5 до 3 раз (среднее значение – 2,25) корректировка составляет от 5 до 15 % (среднее значение – 10%); · в случае, если различия в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 3 раза корректировка составляет 15%. [3] Формула расчета корректировки на площадь земельного участка выглядит следующим образом: Sоо- площадь объекта оценки, кв.

Предоставление гражданам земельных участков

Анисимовка Приморский край, с. Анисимовка Приморский край, с. Анисимовка Приморский край, с.

Лукьяновка Площадь земельного участка, м.кв.

Предполагаемое использование земельного участка Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства Улучшения земельного участка Форма и право на земельный участок продажи/предложения к продаже продажи/предложения к продаже продажи/предложения к продаже, руб. продажи/предложения к продаже, руб./м 2 Стоимость продажи /предложения к продаже, руб./м 2 1. Корректировка на уторговывание Корректированная цена, руб./м 2 2.

Экспертиза земельных участков — оценка сравнительным подходом

Корректировка не производилась. Корректировка на природно-ландшафтные и эстетические характеристики участка Участок ровный, имеет форму приближенную к прямоугольной и расположен у леса. При рассмотрении объектов аналогов подбирались участки прямоугольной формы у леса.

Корректировка не вводилась. Корректировка на категорию Корректировка по данному параметру не проводилась, так как при произведенном анализе отличий в стоимости между землями для дачного строительства и ИЖС при условии возможности прокладки магистральных коммуникаций не имеется. Корректировка на вознаграждение посредников Корректировка на инфраструктуру Определение ранга (весовых коэффициентов) объектов аналогов Для окончательного расчета стоимости 1 сотки объекта оценки, Оценщиком было принято решение присвоить равные веса, т.к.

Корректировки при расчетах прав на земельные участки (2007-2008 годы)

Оценщик принял соотношения стоимости от площади земельного участка, объема прав и наличие сетей на территории и вблизи рассматриваемых земельных участков, в зависимости от использования по базе на интернет-сайтах. Обоснование корректировок по Аналогам Корректировка на площадь земельного участка Проведенный анализ зависимости цены участка от его площади (выборка из 18 аналогов площадью от 0,22 до 404 гектар, в основном Ярославское и Рязанское направления от Москвы) показывает, что зависимость приближенно можно описать степенным уравнением: График 1.

Зависимость цены участка (долл. США/сотка) от площади Корректировка на расстояние от МКАД Проведенный анализ зависимости цены участка от его расстояния от МКАД показывает, что зависимость приближенно можно описать уравнением: График 2.

Зависимость цены участка от расстояния до МКАД Корректировка на коммуникации Данная корректировка аналогична по условиям корректировке на передаваемые права.